Auf eine notarielle Vorsorgevollmacht sollten Immobilieneigentümer nicht verzichten

Wenn sich jemand nach einem Unfall, infolge einer Krankheit oder auf Grund seines Alters nicht mehr selbst um seine Angelegenheiten kümmern kann, greift ihm im Alltag oftmals die Familie unter die Arme. Doch es braucht auch jemanden, der in einer solchen Situation rechtliche Entscheidungen für ihn treffen kann. Will man ein gerichtliches Betreuungsverfahren vermeiden, muss hierfür rechtzeitig eine Vorsorgevollmacht errichtet werden. Während im Alltag oft eine einfache schriftliche Vollmacht ausreicht, genügt diese unter anderem dann nicht mehr, wenn es um Immobilien geht. Ein Fall aus Bonn verdeutlicht, wie brisant das für die ganze Familie sein kann.

Eine ältere Dame konnte auf Grund einer fortgeschrittenen Demenz nicht mehr alleine in ihrem Haus wohnen. Um die erheblichen Kosten für die professionelle Pflegeeinrichtung bezahlen zu können, wollten die Kinder das Haus der Mutter verkaufen. Die ältere Dame hatte für diesen Fall vermeintlich vorgesorgt und frühzeitig von Hand eine Generalvollmacht verfasst, in der sie ihre Kinder zu ihren Bevollmächtigten eingesetzt hatte. Als die Kinder mit dieser Generalvollmacht den Kaufvertrag über das Haus abschließen wollten, mussten sie jedoch feststellen, dass die handgeschriebene Vollmacht hierfür nicht ausreicht. „Für Immobiliengeschäfte ist eine Vollmacht erforderlich, die von einem Notar beurkundet oder zumindest beglaubigt worden ist“, erläutert Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Eine handschriftliche Generalvollmacht reicht hierfür nicht aus.“

Bei der notariellen Beurkundung einer Vorsorgevollmacht erfragt der Notar im Gespräch mit dem Vollmachtgeber dessen Willen, klärt den Sachverhalt und belehrt ihn über die rechtliche Tragweite der in der Vorsorgevollmacht enthaltenen Erklärungen. Bei der öffentlichen Beglaubigung einer Vorsorgevollmacht bestätigt der Notar demgegenüber lediglich die Unterschrift des Erklärenden unter dem Vollmachtstext. „Die notarielle Beurkundung ist der optimale Weg, um rechtssicher eine Vorsorgevollmacht zu errichten, die die individuellen Bedürfnisse und Wünsche des Vollmachtgebers berücksichtigt“, betont Dr. Walter. Die wohl wichtigste Frage bei der Gestaltung einer Vorsorgevollmacht ist die sorgfältige Auswahl des Bevollmächtigten durch den Vollmachtgeber: „Für eine Vorsorgevollmacht muss ein entsprechendes Vertrauensverhältnis zum Bevollmächtigten bestehen, damit sich der Vollmachtgeber darauf verlassen kann, dass die Vollmacht auch in seinem Sinne ausgeübt wird“, rät Dr. Walter.

In dem Fall der alten Dame aus Bonn war die Errichtung einer notariellen Vollmacht auf Grund ihrer fortgeschrittenen Demenz nicht mehr möglich. In einer solchen Situation muss dann trotz der Vorsorgevollmacht ein gerichtlicher Betreuer bestellt werden, der den Verkauf der Immobilie durchführt. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages ist zusätzlich eine Genehmigung durch das Betreuungsgericht erforderlich. „Dieses Genehmigungsverfahren ist sehr zeitaufwendig,“ erläutert Dr. Walter. Das Gericht muss die Konditionen des Kaufvertrages prüfen und sich daneben auch die Angemessenheit des Kaufpreises gutachterlich bestätigen lassen. Erst wenn feststeht, dass der Kaufvertrag dem Wohl des Betreuten entspricht, wird die Genehmigung erteilt. Im Fall der alten Dame aus Bonn hat dieses Verfahren mehrere Monate in Anspruch genommen. In dieser Zeit musste die Familie die erheblichen Pflegekosten aus eigenen Mitteln tragen. „Die frühzeitige Erstellung einer notariellen Vorsorgevollmacht ist daher ein wesentliches Element der Vorsorge – nicht nur im Alter“, rät Dr. Walter.

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November 2017, Notarkammer Baden-Württemberg

Update zur Baubeschreibung bei Bauträgerverträgen

Ab 1. Januar 2018 gelten neue gesetzliche Vorgaben für Bauträgerverträge von Verbrauchern. Die Baubeschreibung, die die wesentlichen Eigenschaften der neu zu errichtenden Wohnung oder des Hauses enthält, erhält einen gesetzlichen Mindestumfang. Ist sie unvollständig oder unklar, können Werbeaussagen und Prospekte herangezogen werden. Das Risiko von verbleibenden Zweifeln trägt der Bauträger.

Bei einem Bauträgervertrag verpflichtet sich ein Unternehmer, auf einem ihm gehörenden Grundstück ein Haus oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu errichten und dem Käufer nach Fertigstellung die Immobilie schlüsselfertig zu übergeben. Häufig ist das Vorhaben zum Zeitpunkt des Kaufs nur projektiert oder befindet sich im Rohbau. Der Käufer ist darauf angewiesen, dass er vom Bauträger zutreffend über das geplante Objekt informiert wird. Maßgeblich ist insbesondere die Baubeschreibung.

Die Baubeschreibung enthält die technische Beschreibung der Immobilie, insbesondere zur Bauausführung und die Details zum Ausbau der Wohnung. Sie legt fest, welche Leistung der Bauträger erbringen muss. Deshalb ist die Baubeschreibung immer Teil des notariell beurkundeten Bauträgervertrags. „Schauen Sie sich die Baubeschreibung immer genau an, damit Ihre Erwartungen an die Immobilie nicht enttäuscht werden! Der Notar stellt si-cher, dass Sie die Baubeschreibung und weitere wichtige Unterlagen in aller Regel mindestens 14 Tage vor Beurkundung mit dem Entwurf des Bauträgervertrags erhalten, damit Sie ausreichend Zeit haben, sich damit zu befassen“, sagt Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

Mit der Baurechtsreform im Sommer dieses Jahres hat der Gesetzgeber konkrete Vorgaben für die Baubeschreibung gemacht und insgesamt neun Informationskategorien vorgegeben: zum Beispiel eine allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Pläne und Grundrisse, technische Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, eine Beschreibung der Baukonstruktionen, zum Innenausbau, zu den gebäudetechnischen Anlagen, zu den Qualitätsmerkmalen des Gebäudes und zu den Sanitärobjekten, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen. „Viele dieser Informationen sind schon heute in Baubeschreibungen enthalten.

Mit der Baurechtsreform wird aber ein klarer Mindeststandard definiert“, sagt Dr. Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. Die Baubeschreibung muss „klar“ aber nicht unbedingt für jeden Verbraucher „verständlich“ formuliert sein. Der Gesetzgeber verweist Verbraucher vielmehr darauf, bei Verständnisproblemen – gerade von komplexen technischen Informationen – Experten zu Rate zu ziehen, die sie über den Inhalt der Baubeschreibung aufklären.

Unvollständige und unklare Baubeschreibungen führen dazu, dass die Baubeschreibung unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitenden Umstände auszulegen ist. So können Prospekte, Werbefilme, Modelle oder Vergleichsobjekte des Bauträgers oder sogar Aussagen von Vermittlern etwa zur Aussicht oder zur Wohnungsgröße für den Vertrag relevant werden. Verbleibende Auslegungszweifel über den Umfang der geschuldeten Leistung gehen zu Lasten des Bauträgers.

Oktober 2017, Notarkammer Baden-Württemberg

Bundestag stärkt Selbstbestimmungsrecht der Patienten

Der Deutsche Bundestag schließt eine Schutzlücke im Betreuungsrecht und lässt zwangsweise ärztliche Behandlungen künftig auch außerhalb geschlossener Einrichtungen zu. Gleichzeitig wird das Selbstbestimmungsrecht der Patienten gestärkt. „Dadurch steigt die Bedeutung von Patientenverfügungen“, berichtet Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

Die am 22. Juli 2017 in Kraft getretene Neuregelung war notwendig geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht im Sommer letzten Jahres die alte Rechtslage für verfassungswidrig erklärt hatte. Nach alter Rechtslage durften unter rechtlicher Betreuung stehende Menschen, die auf Grund einer psychischen Krankheit oder einer geistigen oder seelischen Behinderung die Notwendigkeit einer ärztlichen Zwangsmaßnahme nicht erkennen oder nicht nach dieser Einsicht handeln konnten, nur dann zwangsweise ärztlich behandelt werden, wenn sie in einer geschlossenen Einrichtung untergebracht waren.

Es sind jedoch auch Fälle denkbar, in denen eine geschlossene Unterbringung nicht notwendig und deshalb aus rechtlichen Gründen nicht zulässig ist. Dies kann beispielsweise bei bewegungsunfähigen Patienten der Fall sein. In derartigen Fällen waren Ärzte in der Vergangenheit selbst dann an einer zwangsweisen Behandlung gehindert, wenn die Gefahr einer schweren gesundheitlichen Schädigung bestand. Darin sah das Bundesverfassungsgericht einen Verstoß gegen das Gebot des staatlichen Schutzes von Leben und Gesundheit.

Um den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts zu entsprechen, hat der Gesetzgeber das Erfordernis einer Unterbringung in einer geschlossenen Einrichtung als Voraussetzung für eine zwangsweise ärztliche Behandlung aufgegeben. Künftig sind ärztliche Zwangsmaßnahmen auch im Rahmen eines stationären Aufenthalts in einem Krankenhaus möglich, in dem die gebotene medizinische Versorgung des Betreuten einschließlich einer erforderlichen Nachbehandlung sichergestellt ist.

Die zwangsweise ärztliche Behandlung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie dem in einer Patientenverfügung niedergelegten bzw. aufgrund anderer Äußerungen oder Umstände ermittelten Patientenwillen entspricht. Ergibt sich aus einer Patientenverfügung, dass der Betroffene ärztliche Zwangsmaßnahmen ablehnt, ist dieser Wunsch auch weiterhin zu respektieren. „Dadurch wird das Selbstbestimmungsrecht der Patienten weiter gestärkt“, sagt Dr. Walter.

Die genannten Neuregelungen sind künftig auch bei der Erteilung einer Vorsorgevollmacht zu beachten: Die Einwilligung eines Bevollmächtigten in eine ärztliche Zwangsmaßnahme setzt voraus, dass diese Befugnis in der schriftlich erteilten Vollmacht ausdrücklich angeordnet ist.

August 2017, Notarkammer Baden-Württemberg

Die Ehe und ihre Folgen – Der Notar berät.

Wer ohne Ehevertrag heiratet, für den gelten mit Eintritt in die Ehe die gesetzlichen Folgen. Ob diese mit den Vorstellungen und Wünschen der Eheleute übereinstimmen, sollte im Einzelfall vorab geklärt werden. Denn gerade zu den Auswirkungen auf das eigene Vermögen und zu Haftungsfragen halten sich seit Jahren falsche Vorstellungen.

Bis heute gehen viele Menschen davon aus, dass sich ihr Vermögen mit der Eheschließung mit dem Vermögen des anderen Ehegatten mischt. „Ein Irrtum.“, sagt Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Sofern in einem Ehevertrag nichts anderes vereinbart wurde, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft.“ Dieser Güterstand sieht ein gemeinschaftliches Vermögen der Ehegatten gerade nicht vor. „Das jeweilige Vermögen der Frau und des Mannes bleibt auch nach der Eheschließung getrennt“, erläutert Dr. Walter. Im Falle einer Scheidung findet dann lediglich ein Ausgleich des sog. Zugewinns statt. Im Rahmen dieses Ausgleichs zahlt der Ehegatte, der während der Ehe einen höheren finanziellen Vermögenszuwachs erzielt hat, die Hälfte des Überschusses an den anderen Ehegatten aus. Diese Regelung soll dem Ehegatten einen finanziellen Ausgleich gewähren, der zum Beispiel wegen der Betreuung gemeinsamer Kinder nicht durchgängig erwerbstätig gewesen ist. Werden keine anderweitigen Regelungen getroffen, fallen zum Beispiel auch während der Ehe erworbene Unternehmensanteile sowie Wertsteigerungen beim Anfangsvermögen in den Zugewinnausgleich. Eine Folge, die nicht jedes Ehepaar wünscht, sodass in einem Ehevertrag andere Regelungen getroffen werden sollten.

„Ein zweiter, weit verbreiteter Irrtum ist die vermeintliche Haftung der Ehegatten für Verbindlichkeiten des anderen“, sagt Dr. Walter. Eine Haftung für die Schulden des Ehegatten ist im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft ausgeschlossen. „Eine Mithaftung des Ehegatten entsteht nicht automatisch durch die Eheschließung, sondern nur dann, wenn der Ehegatte sich entsprechend vertraglich verpflichtet, also beispielsweise eine Bürgschaft übernimmt oder einen Darlehensvertrag mitunterschreibt“, beruhigt Dr. Walter.

Neben dem Güterstand können in einem Ehevertrag u.a. auch der nacheheliche Unterhalt und der Versorgungsausgleich geregelt werden. Wichtig: Jeder Ehevertrag muss notariell beurkundet werden. Die Beurkundungspflicht spiegelt die Wichtigkeit der Vereinbarungen wider. Eheverträge können individuell gestaltet werden, dürfen einen Ehegatten aber nicht einseitig belasten und müssen im Streitfall einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Der Notar berät Sie umfassend vorab und entwirft einen passgenauen Ehevertrag. Rechtsanwälte müssen hierbei nicht unbedingt mitwirken, da der Notar unparteiisch und unabhängig für beide Ehegatten tätig ist. Mit Unterstützung des Notars können die Ehegat-ten für ihre Ehe Regelungen treffen, die beide Seiten als gerecht empfinden.

Juni 2017, Notarkammer Baden-Württemberg