Gekauft wie gesehen?

Wie sich Verkäufer einer Gebrauchtimmobilie wirksam vor Haftungsrisiken schützen.

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs lässt Verkäufer einer gebrauchten Immobilie aufhorchen. Der Fall macht die Haftungsrisiken für Verkäufer deutlich und zeigt, wie wichtig es ist, sich vor einer solchen Haftung effektiv zu schützen.

Im Fall einer geerbten Immobilie, die später verkauft wurde, stellte sich heraus, dass das Haus schwammbefallen war. Die Verkäuferin verlor infolge des Verkaufs ihr Eigentum und sollte obendrein noch die Kosten der Mängelbeseitigung übernehmen, die weit über den erhaltenen Kaufpreis hinausgingen. „Wenn die Verkäuferin besser vorgesorgt hätte, wäre es dazu nicht gekommen“, so Anna Fessler, Geschäftsführerin der Notarkammer Baden-Württemberg.

„Der private Verkäufer einer gebrauchten Immobilie kann sich vor solchen Haftungsfallen schützen.“ Fessler rät zunächst zu einem Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag. „Ein umfassender Gewährleistungsausschluss ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern üblich. Verkäufern ist anzuraten, diesen Ausschluss auch nicht zur Verhandlung zu stellen und möglichst keine Garantien zu geben. Welche Altimmobilie gibt es, die gänzlich mangelfrei ist?“

Im entschiedenen Fall hatte eine Studentin ein Haus geerbt und für 260.000,- Euro verkauft. Der Käufer verlangte von der Studentin 635.000,- Euro für die Schwammsanierung. Während die Vorinstanz dem Käufer dies zusprach, begrenzte der Bundesgerichtshof die Haftung der Verkäuferin auf das doppelte der Wertminderung – in dem Fall insgesamt 185.596,- Euro. Der Studentin verblieb letztlich noch ein Drittel des ursprünglichen Kaufpreises.

Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 4. April 2014 (Az. V ZR 275/12) die Grenzen der Haftung des Verkäufers einer gebrauchten Immobilie abgesteckt. Danach haftet der Verkäufer grundsätzlich in voller Höhe für die Kosten der Sanierung zur Mangelbeseitigung. Grenze ist dabei jedoch die Unverhältnismäßigkeit. Diese kann beispielsweise erreicht sein, so die Richter, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung aufgrund des Mangels, oder die Reparatur mehr kostet, als das Haus im mangelfreien Zustand überhaupt wert wäre.

Mit einem Gewährleistungsausschluss im Vertrag alleine kann sich der Verkäufer noch nicht vollständig beruhigt zurücklehnen. Zum Schutz des Käufers schuldet er darüber hinaus auch Aufklärung über offenbarungspflichtige Mängel. „Die Rechtsprechung weitet die Offenlegungspflichten des Verkäufers stetig aus“, stellt Fessler fest. Offen zu kommunizieren sind sachliche Mängel, wie z.B. eine Überflutungsgefahr, verbaute Asbestmaterialien oder – wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall - Hausschwammbefall. Selbst über eine vor Jahren erfolgreich durchgeführte Schwammsanierung muss der Käufer informiert werden.

Ist dem Käufer der Mangel bekannt, entfallen seine diesbezüglichen Gewährleistungsrechte. Kommt es später zum Streit, muss der Verkäufer jedoch vor Gericht die Kenntnis des Käufers beweisen können. Ein weiterer Baustein der Vorsorge beim Immobilienverkauf besteht deshalb darin, die Aufklärung gerichtsfest zu dokumentieren. Fessler rät: „Mängel, die dem Käufer bekannt sind, sollte man in der notariellen Kaufvertragsurkunde erwähnen.“

September 2014, Notarkammer Baden-Württemberg

Auch im Computerzeitalter gilt: Testamente müssen wenigstens handschrifltich sein!

Man kennt es aus Filmen: Per Videobotschaft wendet sich der Erblasser an seine Erben. Seinen letzten Willen hat er nicht zu Papier gebracht, sondern erläutert ihn per Film oder hat ihn in einer Computerdatei niedergelegt. Video und Datei sind in eine kennwortgesicherte Daten-Cloud hochgeladen. Während die Angehörigen trauern, gibt der Verstorbene vom Bildschirm aus Anweisungen oder spielt Schnitzeljagd, wie sein „Testament“ heruntergeladen werden kann. Doch ist ein solches Testament auch in der Realität in Deutschland gültig?

Anna Fessler, Geschäftsführerin der Notarkammer Baden-Württemberg, kennt nur eine Antwort: „Nein! Nach deutschem Recht muss ein Testament mindestens handschriftlich verfasst sein. Das bedeutet: Es muss eigenhändig geschrieben und das Ganze zum Schluss unterschrieben werden!“ Eine Videobotschaft, eine Computerdatei, eine SMS oder eine WhatsApp-Nachricht werden nicht als wirksame Testamente anerkannt. Und wer sein Testament selbst verfasst, darf nicht einmal zur Schreibmaschine oder zum Computer greifen. „Jede Zeile des Testaments muss mit der Hand geschrieben werden, sonst ist es unwirksam“, warnt Anna Fessler.

Und was gehört in ein Testament? „Jeder Bürger hat das Recht, die Erbfolge nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Man kann z. B. eine bestimmte Person als Erben einsetzen, ausschließen oder mit einem Vermächtnis einer Person einen bestimmten Gegenstand – z. B. ein Grundstück – zuwenden“, erklärt Anna Fessler. Doch Vorsicht ist geboten. Im Erbrecht lauern zahlreiche Fallstricke. Nicht selten weisen eigenhändige Testamente Fehler auf oder sind missverständlich geschrieben. Streitigkeiten zwischen den Erben sind die Folge.

Für ein Testament sollte deswegen ein Experte hinzu gezogen werden. Der Gesetzgeber hat daher vorgesehen, dass ein Testament auch mit der Hilfe eines Notars errichtet werden kann. Der Notar nimmt nicht nur die Beurkundung vor, sondern leistet vorher eine umfassende Beratung und zeigt verschiedene Regelungsmöglichkeiten auf. „So kann für jeden Bürger eine maßgeschneiderte Lösung gefunden werden“, erklärt Anna Fessler.

Auf zwei weitere Vorteile eines notariellen Testaments ist hinzuweisen: Zum einen muss ein notarielles Testament beim Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer („www.testamentsregister.de“) registriert werden. So ist sichergestellt, dass das Testament bei Eintritt des Todesfalls auch gefunden wird. Ein zu Hause verwahrtes Testament kann dagegen nicht registriert werden. Zum anderen kann der Gang zum Notar sogar Kosten spa-ren. Denn häufig muss z. B. gegenüber Banken, Behörden oder dem Grundbuchamt der Nachweis erbracht werden, wer Erbe ist. Hat der Verstorbene ein notarielles Testament hinterlassen, erspart er seinen Erben die Kosten für einen Erbscheinsantrag und den Erbschein. Es lohnt sich also in jedem Fall einen Notar bei der Erstellung eines Testamentes zu Rate zu ziehen.

Juni 2014, Notarkammer Baden-Württemberg

Ewiges Leben im Netz

Was passiert nach dem Tod mit meinem Facebook-Account?

In unserer virtuellen Welt wird es in Zukunft kaum noch Sterbefälle ohne „digitalen Nachlass“ geben. Die meisten Verstorbenen hinterlassen eine Vielzahl an Daten auf ihren Rechnern und Accounts im Netz – vom Email-Postfach, Zugang zu Social-Network-Plattformen bis hin zum Amazon-Nutzerkonto. Doch was passiert mit dem virtuellen Nachlass? Auch nach dem Tod bleiben sämtliche Internet-Aktivitäten erst einmal bestehen: Email-Postfächer laufen voll, gestartete Ebay-Auktionen gehen weiter und das Xing-Profil preist unverändert den beruflichen Werdegang an. Wie aber kommen Erben an all die Passwörter? Und an wen dürfen Zugangsdaten herausgegeben werden? Rechtssicherheit durch gesetzliche Regelungen gibt es bisher kaum. Abhilfe können Sie durch klare Regelungen im Testament, der Vorsorgevollmacht und Hinterlegung von Passwörtern schaffen.

„Grundsätzlich geht auch der digitale Nachlass mit dem Tod eines Menschen auf dessen Erben über“, erklärt Anna Fessler, Geschäftsführerin der Notarkammer Baden-Württemberg. „Dies gilt jedenfalls für das digitale Vermögen, wie das Eigentum an der Hardware, gespeicherte Dateien sowie Rechte und Pflichten aus Verträgen mit Providern.“ Digitale Liebes-Emails und sonstige höchstpersönliche Positionen bzw. Daten sind dagegen nicht vererblich. „Denn jeder Mensch hat einen Anspruch auf den Schutz seiner Persönlichkeit, auch über den Tod hinaus“, so Anna Fessler.

Doch wer entscheidet, welche Emails einen geschäftlichen Inhalt haben oder höchstpersönlicher Natur sind? Und wie wirkt das Fernmeldegeheimnis und Datenschutzrecht, wenn es darum geht, welche Informationen Provider herausgeben dürfen? „Gerade in diesem Bereich ist die Rechtslage derzeit hochgradig umstritten, was zu enormer Rechtsunsicherheit bei Erben und Internetdienstleistern führt“, weiß Anna Fessler. „Im Hinblick auf das Fernmeldegeheimnis wird zum Teil vertreten, dass Emails und Daten, die durch den Verstorbenen selbst noch nicht vom Server abgerufen worden sind, nicht an die Erben gegeben werden dürfen“, erklärt Anna Fessler. Es verwundert daher nicht, dass Provider derzeit die unterschiedlichsten Lösungswege für die digitale Nachlassregelung parat halten: Manche teilen dem Erben gegen Vorlage eines Erbnachweises - entweder Erbschein oder notarielles Testament - die Zugangsdaten mit, andere löschen bzw. sperren den Zugang im Erbfall automatisch bei monatelanger Inaktivität. Einheitliche Regelungen wie bei der Legitimation von Erben gegenüber Banken sucht man vergeblich.

„Allen Bürgern kann daher nur empfohlen werden, rechtzeitig selbst Vorsorge zu treffen“, rät Anna Fessler. „Im Testament können bei Bedarf Regelungen zur Nachfolge in den digitalen Nachlass aufgenommen werden. Außerdem besteht die Möglichkeit, an einen Vorsorgebevollmächtigten konkrete Aufträge im Hinblick auf die Sichtung von Dateien zu geben.“ In Kombination dazu empfiehlt sich ein Hinweis auf eine Listung aller Zugangsdaten, die möglichst sicher aufbewahrt werden sollte. Die Aufführung im Testament selbst ist aufgrund der regelmäßigen Aktualisierung der Passwörter nicht zweckmäßig. „Achten Sie auch darauf, dass der Berechtigte einen möglichst schnellen Zugriff auf den digitalen Nachlass erhält, damit er Online-Vertragsbeziehungen unter Einhaltung von Kündigungsfristen abwickeln kann und auch sonstigen Pflichten, wie z.B. der Änderung des Impressums bei einer Homepage innerhalb einer sechswöchigen Frist, nachkommen kann“, empfiehlt Anna Fessler.

Mai 2014, Notarkammer Baden-Württemberg

Bei der Verfassung eines Testamentes gibt es viele Fallstricke

Dies belegt eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts München vom 24.10.2013.

Erbeinsetzung „für den Fall gleichzeitigen Versterbens“ in einem gemeinschaftlichen Ehegattentestament kann auch bei zeitlich versetztem Versterben gelten.

Die Formulierung eines Testamentes bietet zahlreiche rechtliche Fallstricke. Geht aus der Formulierung des Testaments der Wille des Erblassers nicht eindeutig hervor, so muss dessen Wille ausgelegt werden (§ 133 BGB). Dies gilt insbesondere dann, wenn das Testament nicht notariell verfasst war und daher nicht mit Sicherheit davon auszugehen ist, dass sich der Erblasser der Bedeutung seiner Formulierungen bewusst war.

Eine solche Auslegungsfrage hat nunmehr das Oberlandesgericht München in zweiter Instanz entschieden (Beschluss vom 24.10.2013 - 31 Wx 139/13). Ein Ehepaar hatte ein handgeschriebenes gemeinschaftliches Testament verfasst, in dem sich die Eheleute wechselseitig zu alleinigen Erben einsetzten. Für den Fall des gleichzeitigen Versterbens wurde der Sohn des Ehemannes aus einer früheren Beziehung als Alleinerbe eingesetzt. Der Ehemann verstarb bereits 2009, die Ehefrau 2012. Der Sohn des Ehemannes hatte einen Erbschein erhalten, der ihn als Alleinerbe der Ehefrau auswies. Der Nachlasspfleger trat dem entgegen und behauptete, die Verstorbene habe stets betont, dass sich der Sohn sehr schlecht ihr gegenüber verhalten habe und überhaupt nichts bekommen solle. Daraufhin zog das Gericht den Erbschein wegen Unrichtigkeit wieder ein, was den Sohn zu einer Beschwerde veranlasste.

Das OLG München gab dem Sohn in zweiter Instanz Recht. Zwar sei im Testament lediglich ausdrücklich geregelt, dass diese für den Fall des gleichzeitigen Versterbens der Ehegatten als Erbe eingesetzt sei. Allerdings enthalte das Testament Anhaltspunkte, die darauf hindeuteten, dass die Erbeinsetzung auch im Fall des zeitlich aufeinander folgenden Versterbens gelten solle. So war der Sohn als „Schlusserbe“ bezeichnet, was darauf hindeutete, dass er nach den beiden Eheleuten zur Erbfolge gelangen solle. Auch wurde dem überlebenden Ehegatten ausdrücklich das Recht eingeräumt, sämtliche letztwilligen Verfügungen nach dem Tod des erstversterbenden Ehegatten noch einmal zu ändern. Eine solche „Abänderungsbefugnis“ mache jedoch nur Sinn, wenn die Eheleute den Sohn des Ehemannes auch für den Fall des zeitlich aufeinander folgenden Versterbens zum Erben einsetzen wollten. Daher sei der Erbschein, der den Sohn als Alleinerbe auswies, richtig.

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig die sorgfältige Formulierung eines Testamentes ist. Kein Formularbuch aus dem Buchhandel kann eine rechtliche Beratung ersetzen. Bei einem notariellen Testament sind die rechtliche Beratung und der Entwurf des Testamentes mit rechtssicheren Formulierungen bereits in den Beurkundungsgebühren enthalten. Das notarielle Testament kann außerdem nach dem Tod vom Erben als Nachweis seiner Erbenstellung genutzt werden, so dass im Regelfall kein Erbschein beantragt werden muss.

März 2014, Bundesnotarkammer