Immobilie kaufen: Ja! – Heiraten: Nein!

Ein gemeinsamer Immobilienkauf von unverheirateten Paaren birgt viele rechtliche Risiken.

Ein gemeinsamer Immobilienkauf von unverheirateten Paaren birgt viele rechtliche Risiken. Um Interessenkonflikte zu vermeiden und auch ohne Trauschein Rechtssicherheit zu haben, sollten sich die Paare vor dem Kauf einer Immobilie notariell beraten lassen und vertragliche Regelungen treffen.

Die Zahl der Immobilienkäufe in Deutschland ist auch 2015 ungebrochen gestiegen. Dabei handelt es sich bei den Käufern immer öfter um unverheiratete Paare, die gemeinsam Immobilieneigentum erwerben. Oft wird den Partnern erst im Fall einer Trennung bewusst, welche Rechte und Pflichten sie eingegangen sind, da das Gesetz für Unverheiratete – anders als für Ehepaare – keinen Regelungsmechanismus für die Vermögensauseinandersetzung im Fall der Trennung vorsieht. „Die vorgefundene Situation wird dann häufig als ungerecht empfunden“, erklärt Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg, und rät zu einem vorherigen  „selbstbestimmten Ausgleich durch individuelle Verträge“. So kann verhindert werden, dass Auseinandersetzungen der Ex-Partner über die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens nach der Trennung zum Verlust des Immobilieneigentums führen.

Wer ist Eigentümer der Immobilie – vor und nach der Trennung?

Wer der gesetzliche Eigentümer einer Immobilie ist, bestimmt sich grundsätzlich nach der Eintragung im Grundbuch. Beim Erwerb einer Immobilie durch zwei Personen bestehen mehrere Gestaltungsmöglichkeiten. So kann beispielsweise eine Eintragung beider Personen im Grundbuch zu gleichen Teilen erfolgen, die Immobilie gehört dann beiden je zur Hälfte. Finanziert einer der Partner mehr als der andere, besteht alternativ die Möglichkeit, die Miteigentumsanteile an der Immobilie entsprechend anzupassen. Soll unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen flexibel Rechnung getragen werden, kann eine Immobilie zudem in Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben werden. Ungeachtet etwaiger Finanzierungsbeiträge oder sonstiger Abreden zwischen den Partnern besteht darüber hinaus natürlich auch die Möglichkeit, dass einer der Partner die Immobilie alleine erwirbt und als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Egal, welches Erwerbsmodell im Einzelfall gewählt wird: die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsverhältnisse bleiben von Finanzierungsmodellen, Absprachen der Partner bezüglich der Nutzung der Immobilie und möglichen Trennungen unberührt.

Wer haftet in welchem Umfang für die eingegangenen Darlehen?

Mit dem Immobilienkauf geht häufig auch die Aufnahme von Darlehen einher. „Paare nehmen in der Regel gemeinschaftliche Darlehen auf“, so Dr. Walter, denn obwohl ebenso getrennte Darlehen aufgenommen werden könnten, bestehen Banken meistens auf dem Abschluss eines Darlehensvertrags. „Die Bank kann dann in der Regel beide Partner unabhängig voneinander und in Höhe der gesamten Darlehenssumme in die Haftung nehmen“, erklärt Dr. Walter. Dies gilt unabhängig davon, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Auch eine Trennung oder ein Auszug aus dem finanzierten Objekt ändert nichts an der Rechtslage.

Was sollten unverheiratete Paare beim Immobilienkauf beachten?

Vor diesem Hintergrund und angesichts der Tatsache, dass bei einem Immobilienerwerb – ungeachtet der Erwerbsstruktur im Einzelfall – beide Partner in den meisten Fällen erhebliche finanzielle Beiträge und/oder persönliche Arbeitsleistungen leisten, sollten Nutzungsrechte und Ausgleichsansprüche zwischen den Partnern, insbesondere für den Fall der Trennung, im Vorfeld geregelt werden. Dies erspart im Streitfall eine zeit- und kostenintensive Klage. Darüber hinaus kann zwischen den Partnern in einer Miteigentümervereinbarung oder einem Gesellschaftsvertrag geregelt werden, wie die Lasten zu verteilen sind und wer im Fall einer Trennung in der Immobilie verbleibt. Ein Notar hilft hier, individuelle Regelungen zu finden und so den Immobilienkauf für beide Partner optimal zu gestalten. „Ratsam ist darüber hinaus, Vorsorge für den Todesfall zu treffen“, so Dr. Walter, denn das Gesetz sieht Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft nicht als Erben vor.

März 2016, Notarkammer Baden-Württemberg

Fünf gute Gründe für ein notarielles Testament

Eigenhändiges oder notarielles Testament?

Diese Frage stellt sich jedem, der seine letztwillige Verfügung zu Papier bringen möchte. Der Gesetzgeber hat grundsätzlich beide Möglichkeiten eröffnet. Auf den ersten Blick erscheint die eigenhändige Errichtung verlockend: das Testament ist schnell verfasst und besondere Kosten sind nicht ersichtlich. „Dieser Gedanke greift jedoch in vielen Fällen zu kurz. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich, dass gute Gründe für die Errichtung eines notariellen Testaments sprechen“, erklärt Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg:

1.    Individuelle Beratung
Bei der Beurkundung eines notariellen Testaments ist die fachkundige Beratung inbegriffen. Der Notar wird zunächst die individuellen Bedürfnisse und Wünsche des Testierenden klären. Er wird über rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten informieren, deren Folge- und Nebenwirkungen erläutern und den letzten Willen gesetzeskonform und rechtssicher formulieren. Dadurch ist gewährleistet, dass im Erbfall Irrtümer bei der Auslegung des Testaments vermieden werden.

2.    Feststellung der Geschäfts- bzw. Testierfähigkeit
Der Notar ist verpflichtet, seine Wahrnehmungen über die erforderliche Geschäfts- bzw. Testierfähigkeit des Erblassers in der Niederschrift zu vermerken. „Gerade bei hochbetagten Erblassern hilft dies, spätere Streitigkeiten über die Wirksamkeit des Testaments zu vermeiden“, weiß Dr. Walter.

3.    Amtliche Registrierung und Verwahrung
Das notarielle Testament ist beim Zentralen Testamentsregister zu registrieren und unverzüglich in die besondere amtliche Verwahrung zu verbringen. Dadurch ist sichergestellt, dass das Testament im Erbfall aufgefunden und vom Nachlassgericht eröffnet wird.

 
4.    Größerer Gestaltungsspielraum
Statt eines Testaments kann vor einem Notar auch ein Erbvertrag geschlossen werden. Ein wesentlicher Unterschied zum gemeinschaftlichen Testament besteht darin, dass der Erbvertrag nicht nur zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern geschlossen werden kann, sondern auch die Einbindung weiterer Personen ermöglicht (z.B. den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die Kinder). Der Erbvertrag erlaubt darüber hinaus die Verbindung mit anderen vertraglichen Abreden (z.B. Ehevertrag, Unterhalt, Verpflegung des Erblassers) und eröffnet so einen größeren Gestaltungsspielraum.

5.    Ersparnis von Folgekosten
Wer sein Testament handschriftlich verfasst, spart zwar die Notargebühren. In der Regel werden die Kosten aber nur auf die Erben verlagert. Diese sind bei einem handschriftlichen Testament gezwungen, einen gebührenpflichtigen Erbschein zu beantragen. „Das notarielle Testament macht die Erteilung eines Erbscheins in der Regel entbehrlich“, berichtet Dr. Walter. Zur Berichtigung des Grundbuchs oder als Legitimationsnachweis gegenüber einer Bank genügt üblicherweise die Vorlage des notariellen Testaments nebst Eröffnungsniederschrift. Insbesondere dann, wenn der Nachlass das Vermögen im Zeitpunkt der Testamentserrichtung übersteigt, fährt man mit einem notariellen Testament unterm Strich sogar günstiger.

Januar 2016, Notarkammer Baden-Württemberg

Vereinsrecht - 5 Stolperfallen bei der Registeranmeldung

Vereine besitzen eine große gesamtgesellschaftliche Bedeutung als maßgebliche Organisationsform des sogenannten „Dritten Sektors“. In Deutschland gibt es nahezu 600.000 eingetragene Vereine. Notarinnen und Notare betreuen und begleiten das Vereinsleben von der Gründung bis zur Liquidation.

In das Vereinsregister, das beim Amtsgericht am Sitz des Vereins geführt wird, werden alle Vereine eingetragen, die selbst Träger von Rechten und Pflichten sein sollen. Einzutragen sind der Name des Vereins, sein Sitz, der Vorstand und dessen Vertretungsbefugnis. Jeder, der sich im Register über einen Verein informiert, kann sich auf die Eintragungen verlassen. „Die mit der Anmeldung verbundenen Förmlichkeiten sind daher kein Selbstzweck“, erläutert Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg, und erklärt weiter: „Die Genauigkeit dient allen, vor allem dem eigenen Schutz der sich engagierenden Bürgerinnen und Bürger“. Zu beachten sind beispielsweise die folgenden Förmlichkeiten:

1.    Anzahl der Gründer eines Vereins: 2, 3, 7?
Zur Gründung eines Vereins müssen sich nach dem Vereinsrecht zwar nur zwei Personen zusammenfinden, auf Dauer muss der Verein dann mindestens drei Mitglieder haben. Jedoch bestimmt das Vereinsrecht weiter, dass eine Eintragung ins Vereinsregister nur erfolgt, wenn mindestens sieben Personen die Satzung unterschrieben haben.

2.    Anmeldung von Veränderungen im Verein
Die Mitgliederversammlung ist das oberste Vereinsorgan. Sie trifft alle grundsätzlichen Entscheidungen, wählt z.B. den Vorstand und beschließt Satzungsänderungen. Werden Beschlüsse gefasst, die ins Vereinsregister einzutragen sind, ist das Versammlungsprotokoll mit zum Register einzureichen. Dabei ist neben weiteren Förmlichkeiten besonders darauf zu achten, dass das Protokoll entsprechend den Regelungen in der Satzung unterzeichnet wird. Anders als früher muss bei Satzungsänderungen nunmehr auch der vollständige Wortlaut der Satzung eingereicht werden. Der eingereichte Satzungswortlaut muss jedoch nicht vom Vorstand unterschrieben werden. Die Anmeldung der Veränderungen muss der Vorstand unverzüglich vornehmen.

3.    Wer muss anmelden?
Es müssen nicht zwingend alle Vorstandsmitglieder gemeinsam anmelden. Es genügt vielmehr eine Anmeldung durch den Vorstand in vertretungsberechtigter Zahl gemäß den Bestimmungen in der Satzung. Legt diese z.B. eine Einzelvertretung fest, kann ein Vorstandsmitglied allein handeln. Anders ist es, wenn die Satzung eine Gesamtvertretung vorsieht. Dann müssen mehrere Vorstände gemeinsam den Verein bzw. die Veränderungen „mittels öffentlich beglaubigter Erklärung“ anmelden. Das bedeutet, die Notarin oder der Notar beglaubigt die Unterschriften der Vorstandsmitglieder unter der Anmeldung.

4.    Verein und neue Medien
Das Registergericht überprüft auch die Einhaltung gewisser Förmlichkeiten bei der Einladung zur Mitgliederversammlung. Das Vereinsrecht regelt dabei nicht ausdrücklich, in welcher Form eingeladen werden muss. Daher ist es der Satzung überlassen, näheres dazu festzulegen. Soweit diese für die Einladung „Schriftform“ bestimmt, ist nach Ansicht der Rechtsprechung eine Einladung per E-Mail zulässig.

5.    Auflösung und Abwicklung des Vereins
Der Auflösungsbeschluss der Mitgliederversammlung muss durch den sogenannten Liquidator des Vereins beim Vereinsregister angemeldet werden. Liquidator ist oftmals der Vorstand. Im Anschluss an die Liquidation (d.h. die Abwicklung des Vereins) muss der Liquidator zusätzlich noch die Beendigung der Liquidation zum Vereinsregister anmelden. Das ist frühestens 1 Jahr nach Bekanntmachung der Auflösung des Vereins im Bekanntmachungsblatt möglich. Erst mit Eintragung der Beendigung der Liquidation wird der Verein im Vereinsregister gelöscht.

Dezember 2015, Notarkammer Baden-Württemberg

Der Notar als Treuhänder

Notarielle Verwahrung und Notaranderkonto

Notare verwahren in gesetzlich bestimmten Fällen treuhänderisch fremdes Vermögen. Dieses notarielle Verwahrungsverfahren ist transparent und sicher. Die Notarkammern warnen jedoch vor Betrügern, die im Zusammenhang mit Gebrauchtwagenkäufen angeblich notarielle Treuhandtätigkeiten anbieten.

Zu den gesetzlichen Aufgaben des Notars gehört die treuhänderische Verwahrung fremden Vermögens und sonstiger Gegenstände, wenn hierfür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der beteiligten Personen besteht. So können dem Notar beispielsweise Beweisstücke, wie elektronische Datenträger, zur Aufbewahrung übergeben werden. „Derartige Verwahrungen erfolgen oft im Zusammenhang mit einer sog. Prioritätsfeststellung“, erklärt Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Im Urheberrecht spielt es oft eine wichtige Rolle, wer eine bestimmte geistige Leistung zuerst erbracht hat“, so Dr. Walter weiter.

Zu den Anwendungsfällen der notariellen Verwahrung zählt auch die Abwicklung der Kaufpreiszahlung bei Immobilienkaufverträgen in bestimmten Fällen, beispielsweise um Vorleistungsrisiken der Beteiligten zu verringern. „Das Verwahrungsverfahren ist gesetzlich genau geregelt“, erläutert Dr. Walter; „eingeleitet wird es durch einen Verwahrungsantrag der Beteiligten an den Notar“. Nimmt der Notar diesen Treuhandauftrag an, werden in der Verwahrungsanweisung die zeitlichen und sachlichen Bedingungen der Verwahrung und die Auszahlungsvoraussetzungen präzise festgelegt. Wurde dem Notar Geld zur treuhänderischen Verwaltung anvertraut, muss dieses unverzüglich auf einem Sonderkonto für Fremdgelder (Notaranderkonto) verbucht werden. Verfügungsbefugt über das Anderkonto ist nur der Notar persönlich, dessen amtlich bestellter Vertreter oder der Notariatsverwalter. „Bei der Auszahlung hat sich der Notar streng an die vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen zu halten; ein Ermessensspielraum steht ihm nicht zu“, weiß Dr. Walter. Das notarielle Verwahrungsverfahren schützt daher in seinem Anwendungsbereich alle Beteiligten vor Risiken, führt zur erleichterten Abwicklung von Transaktionen und stellt sicher, dass die hinterlegten Gelder bestimmungsgemäß verwahrt und ausgezahlt werden.
Das Vertrauen der Bürger in die Sicherheit dieses notariellen Verfahrens wird derzeit vermehrt von Betrügern missbraucht, die vorgeben, Treuhandtätigkeiten im Zusammenhang mit Gebrauchtwagenverkäufen anzubieten. Hierbei werden Kaufinteressenten, welche sich auf Internetinserate für gebrauchte Pkws melden, angeschrieben und aufgefordert, den Kaufpreis – ohne vorherige Besichtigung des Pkw – zur treuhänderischen Abwicklung auf ein angebliches Notaranderkonto zu überweisen. In Wirklichkeit existieren weder der vermeintliche Verkäufer noch das Auto. Anrufe auf die vermeintlich ortsnahe Rufnummer werden unerkannt ins Ausland weitergleitet. Die Täter täuschen hierbei gezielt Seriosität vor, indem sie sich als Notare ausgeben, welche den Verkauf vorgeblich überwachen.

Die Notarkammern warnen vor derartigen Zahlungsaufforderungen im Zusammenhang mit Gebrauchtwagenkäufen. Sie stammen nicht von Notaren, sondern sind von Straftätern initiiert. „Die Betrüger gehen mit hoher krimineller Energie vor. Sie gestalten aufwendige Homepages, die nicht auf Anhieb als unseriös zu erkennen sind, geben sich als Notare aus und spiegeln unter Missbrauch des Amtscharakters des Notarberufs Seriosität vor. Hierbei schrecken sie auch nicht davor zurück, die Namen echter Notare mit falschen Kontaktdaten anzugeben“, weiß Dr. Walter. Er rät betroffenen Bürgern, sich bei derartigen Vorgängen über eine Einsicht in die Notarauskunft der Bundesnotarkammer unter www.notar.de über die Richtigkeit der angegebenen Personen- und Kontaktdaten zu informieren. Auch ein Anruf bei der örtlichen Notarkammer schafft Sicherheit.

Dezember 2015, Notarkammer Baden-Württemberg