Der sichere Weg zur Immobilie führt über den Notar

Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen steht das altbewährte „Betongold“ hoch im Kurs. Ein Immobilienkauf will jedoch genau überlegt sein. Der Kauf einer Immobilie – sei es zur eigenen Nutzung oder als Wertanlage – ist für die meisten Menschen nicht selten die größte und wichtigste finanzielle Investition in ihrem Leben. Aufgrund der großen Bedeutung des Immobilienkaufs ist im Bürgerlichen Gesetzbuch die notarielle Beurkundung vorgesehen. Ohne Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam! Aber warum hat der Gesetzgeber diese hohe Hürde eingebaut?

„Die Mitwirkung des Notars stellt eine qualifizierte rechtliche Beratung der Beteiligten sicher“, so Dr. Carsten Walter Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Der Notar hat die Interessen aller Vertragsbeteiligten im Blick und sorgt für eine rechtlich faire und ausgewogene Regelung. Dies hilft, späteren Streitigkeiten bereits im Vorfeld vorzubeugen. Nach der Beurkundung kümmert er sich auch um die sichere Abwicklung des Kaufvertrags.“ 

Die wesentlichen Inhalte des anstehenden Geschäfts werden meist schon vorab und ohne notarielle Beteiligung abgesprochen: Wie hoch ist der Kaufpreis? Wann ist das Objekt bezugsfertig? In welchem Zustand befindet es sich? Sind sich die Beteiligten darüber einig, können sie sich an einen Notar ihrer Wahl mit der Bitte um Vorbereitung des Kaufvertrags wenden. Der Notar prüft dann, ob und wie die gewünschten Vereinbarungen rechtlich umgesetzt werden können. Im Vordergrund steht dabei der sichere Leistungsaustausch: Der Verkäufer verliert sein Eigentum erst dann, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Andererseits gibt der Käufer sein Geld erst aus der Hand, wenn sichergestellt ist, dass er Eigentümer der Immobilie wird. „Die wirtschaftliche Bewertung eines Vertrags, insbesondere die Frage der Angemessenheit des Kaufpreises, gehört dagegen nicht zu den Aufgaben des Notars“, gibt Dr. Walter zu berücksichtigen.

Den Vertragsentwurf stellt der Notar den Beteiligten rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung. Bei einem Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer sind das mindestens zwei Wochen vor Beurkundung. „Die Parteien sollten sich unbedingt die Zeit nehmen, den Entwurf genau durchsehen und sich bei etwaigen Rückfragen an den Notar wenden“, rät Dr. Walter. Die Beratung spielt eine große Rolle. Denn im Rahmen der Beurkundung erläutert der Notar den Vertragsinhalt und weist auf die rechtliche Tragweite des Geschäfts hin. Hierbei achtet er darauf, dass Irrtümer und Zweifel vermieden und insbesondere unerfahrene Vertragsbeteiligte nicht benachteiligt werden. Sind alle Fragen beantwortet und letzte Änderungswünsche eingearbeitet, wird die Urkunde unterzeichnet.

Nach der Beurkundung liegt die Arbeit ganz beim Notar. Seine Aufgabe ist es, sich um den reibungslosen Vollzug des Kaufvertrags zu kümmern. Er holt z.B. erforderliche Genehmigungen ein, übernimmt den Schriftverkehr mit dem Grundbuchamt ebenso wie die notwendige Anzeige beim Finanzamt und sichert den Käufer ab. Auch die komplizierte Abwicklung mit abzulösenden und finanzierenden Banken und die Löschung voreingetragener Belastungen übernimmt der Notar. Nachdem die Fälligkeit eingetreten ist und der Notar dies überprüft hat, teilt er dem Käufer mit, dass dieser bezahlen kann. Sobald der Verkäufer dem Notar die Kaufpreiszahlung bestätigt hat, sorgt der Notar für die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Zu guter Letzt teilt er dem Käufer mit, dass dieser nun endgültig neuer Eigentümer der Immobilie geworden ist.

Notare erheben für ihre Tätigkeit Gebühren, die in einem gesetzlich festgelegten Gebührensystem festgelegt sind. Diese Gebühren richten sich ausschließlich nach dem sog. Geschäftswert. Derselbe Vertrag kostet also bei jedem Notar gleich viel. Darin enthalten sind nicht nur die Beurkundung des Vertrags, sondern alle Besprechungen, Entwürfe und die gesamte Vertragsabwicklung durch den Notar. „Die Möglichkeit zur unabhängigen Beratung durch den Notar sollte unbedingt genutzt werden“, empfiehlt Dr. Walter.

November 2016, Notarkammer Baden-Württemberg

Fünf Gründe für eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht

Jedermann kann durch Unfall, Krankheit oder Alter in die Situation kommen, wichtige Angelegenheiten nicht mehr eigenverantwortlich regeln zu können. Das Gesetz sieht in einem solchen Fall ein gerichtliches Betreuungsverfahren vor, da es keine automatische rechtliche Vertretungsbefugnis für Angehörige gibt. Ein solches Verfahren kann langwierig und teuer werden. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die Person des Betreuers Ihren Wünschen entspricht. Mit der Errichtung einer Vorsorgevollmacht schaffen Sie Abhilfe. Die folgenden Gründe sprechen dafür, die Vorsorgevollmacht notariell beurkunden zu lassen.

1. Individuelle Beratung und Gestaltung

Bei der Beurkundung einer Vorsorgevollmacht erfragt der Notar Ihren Willen, klärt den Sachverhalt und belehrt über die rechtliche Tragweite Ihrer Erklärungen. Dies schützt Sie vor Irrtümern. Klare und eindeutige Formulierungen in der Urkunde geben Ihre individuellen Bedürfnisse und Wünsche wieder und sorgen für Rechtssicherheit. Bei der Verwendung eines Formulars wäre dies nicht gewährleistet. „Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen BGH-Rechtsprechung zur inhaltlichen Ausgestaltung von Vorsorgevollmachten ist die kompetente Beratung bei der Abfassung der Vollmacht von größter Bedeutung“, erläutert Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

2. Geschäftsfähigkeit und Identität werden geprüft

Der Notar ist verpflichtet, bei der Beurkundung die Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers zu prüfen. „Gerade bei hochbetagten oder erkrankten Vollmachtgebern hilft dies, spätere Streitigkeiten über die Wirksamkeit der Vollmacht zu vermeiden“, so Dr. Walter. Auch die Identität des Vollmachtgebers wird geprüft. Im Rechtsverkehr mit Banken, Behörden oder sonstigen Stellen genießen beurkundete Vorsorgevollmachten daher besondere Akzeptanz und haben hohe Beweiskraft.

3. Umfassende Einsatzmöglichkeiten

Nur die beurkundete Vorsorgevollmacht deckt alle Arten von Rechtsgeschäften bestmöglich ab. Zwar gelten oft keine besonderen Formvorschriften. Doch im Detail sieht manches anders aus. „Beispielsweise ist der Abschluss eines Darlehensvertrages durch einen Bevollmächtigten nur mittels einer beurkundeten Vorsorgevollmacht möglich“, weiß Dr. Walter. Sie eignet sich – anders als eine privatschriftliche Vollmacht – außerdem für Grund-stücksgeschäfte aller Art.

4. Für Ersatz ist gesorgt

Bei einer beurkundeten Vollmacht kann der Notar angewiesen werden, den Bevollmächtigten im Falle des Verlustes weitere Ausfertigungen zu erteilen. Diese haben rechtlich den gleichen Wert wie das Original. Bei privatschriftlichen Vollmachten hingegen bedeutet der Verlust des Originals praktisch den Verlust der Vertretungsmöglichkeit. Ist der Vollmachtgeber zwischenzeitlich geschäftsunfähig, ist die Bestellung eines Betreuers unumgänglich. „Durch eine notarielle Vorsorgevollmacht können Sie dieser Gefahr vorbeugen“, erklärt Dr. Walter.

5. Moderate Kosten

Die Kosten einer beurkundeten Vorsorgevollmacht sind moderat. Sie richten sich vorrangig nach dem Vermögen des Vollmachtgebers. Bei einem Vermögen von 100.000 Euro fallen für eine umfängliche Vollmacht beispielsweise maximal 165 Euro nebst Umsatzsteuer und Auslagen an. Die individuelle rechtliche Beratung durch den Notar sowie die Entwurfserstellung sind in den Gebühren enthalten. Zum Vergleich: Allein die jährlichen Gerichtsgebühren für eine Dauerbetreuung im Vermögensbereich belaufen sich auf mindestens 200 Euro.

Fazit
Eine notarielle Vorsorgevollmacht ist der optimale Weg, um den Vorsorgefall selbstbestimmt zu regeln. Der Notar kann außerdem für eine Registrierung der Vorsorgevollmacht beim Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer sorgen, sodass eine schnelle Auffindbarkeit der bevollmächtigten Person im Ernstfall gewährleistet ist.

Oktober 2016, Notarkammer Baden-Württemberg

Die Aufgaben des Notars – Weit mehr als nur vorzulesen!

Für bestimmte Rechtsgeschäfte schreibt der Gesetzgeber vor, dass diese zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedürfen. Hierzu gehören zum Beispiel Immobilienkaufverträge, Eheverträge und Erbverträge. Der Gang zum Notar ist damit unumgänglich. Doch welche Aufgaben übernimmt der Notar genau? Die Meinung, die Tätigkeit des Notars beschränke sich auf das Verlesen des Vertrags, ist nach wie vor verbreitet. Dabei gehen die Leistungen und Pflichten des Notars weit darüber hinaus.

Über die genauen Aufgabenbereiche eines Notars wissen nur die Wenigsten Bescheid. Neben der Beurkundung von Rechtsgeschäften gehören hierzu auch die Beratung von Mandanten, die Erstellung von Urkunds- und Vertragsentwürfen sowie der Vollzug der jeweiligen Urkunde. „Immer wieder mache ich die Erfahrung, dass Beteiligte erstaunt sind, wie weit die Aufgaben des Notars tatsächlich reichen und wie umfangreich die notarielle Tätigkeit ist“, erklärt Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Zudem ist den Beteiligten oft nicht bewusst, welche Aufgaben und Pflichten der Notar sowohl vor als auch nach einer Beurkundung hat und wie weit seine Prüfungs- und Belehrungspflichten tatsächlich reichen“, so Dr. Walter weiter.

Beratung und Vertragsentwurf

Um einen passgenauen Urkundsentwurf erstellen zu können, benötigt der Notar vor der Beurkundung Informationen zum Sachverhalt und den Wünschen der Beteiligten. In der Praxis werden diese Angaben häufig telefonisch oder per E-Mail und im Austausch mit den Mitarbeitern des Notars zur Verfügung gestellt. „Bei Bedarf steht der Notar aber auch vorab persönlich für ein Beratungsgespräch zur Verfügung“, erläutert Dr. Walter den Beginn des notariellen Verfahrens. Denn auch wenn der Notar zur Unparteilichkeit verpflichtet ist, gehört es zu seinen Amtspflichten darauf zu achten, das Irrtümer und Zweifel vermieden und unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden. Dies geschieht idealerweise schon im Vorfeld der eigentlichen Beurkundung. „Viele Beteiligte kennen den Ausspruch, dass ein Notar neutral sein muss und glauben daher, dass er Verträge ausschließlich auf deren juristische Wirksamkeit hin überprüft“, erläutert Dr. Walter. „Dass ein Notar aber auch beratend tätig wird, gerade unerfahrenen Beteiligten die rechtliche Tragweite eines Rechtsgeschäfts erläutern soll und damit im Einklang mit seiner Verpflichtung zur Unparteilichkeit für Waffengleichheit zwischen den Beteiligten sorgen soll, ist weitestgehend unbekannt“, so Dr. Walter weiter. Zu beachten ist allerdings, dass der Notar den Vertrag weder auf seine Wirtschaftlichkeit hin prüft noch Tatsächliches wie zum Beispiel das Bestehen von Sachmängeln prüfen kann. Zudem ist wichtig zu wissen, dass ein Beratungsgespräch grundsätzlich keine zusätzlichen Kosten verursacht, sondern pauschal durch die einheitliche Beurkundungsgebühr abgegolten ist.

Auf Basis der vorliegenden Informationen wird dann seitens des Notariats ein Urkundsentwurf erstellt, der den Beteiligten regelmäßig noch vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird. Handelt es sich dabei um einen Immobilienkaufvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher ist der Notar aus Verbraucherschutzgesichtspunkten verpflichtet, dem Verbraucher den Entwurf spätestens zwei Wochen vor der Beurkundung zuzuleiten.

Beurkundung

Auch wenn sich der Wille der Beteiligten schon im Urkundsentwurf niederschlagen soll, geben die Beteiligten ihre Willenserklärungen rechtswirksam erst im Zuge der notariellen Beurkundung ab. Die Entwürfe können daher auch noch während der Beurkundung durch den Notar geändert werden. „Häufig kommen Fragen der Beteiligten erst während des Verlesens der Urkunde auf“, erklärt Dr. Walter. „Die Aufgabe des Notars ist es dann, alle Fragen zu beantworten und den Urkundsentwurf entsprechend anzupassen“. Hinzu kommen zahlreiche Belehrungspflichten, die sich je nach Art und Umfang des Rechtsgeschäfts unterscheiden. „Festhalten kann man, dass der Notar dafür Sorge tragen soll, dass die Beteiligten tatsächlich wissen, welche Erklärungen sie abgeben und was sie konkret unterschreiben“, fasst Dr. Walter zusammen. Erst durch das Verlesen der Urkunde, der Unterschrift der Beteiligten und des Notars wird das jeweilige Rechtsgeschäft wirksam.

Vollzug

Mit der Beurkundung ist das notarielle Verfahren noch nicht beendet. Dem Notar obliegt nun noch die Amtspflicht des Vollzugs des beurkundeten Rechtsgeschäfts. Bei einem Immobilienkaufvertrag beispielsweise hat der Notar die Eintragung der Erklärungen beim Grundbuchamt zu veranlassen, dafür Sorge zu tragen, dass grundbuchliche Belastungen, die vom Käufer nicht übernommen werden, zur Löschung gebracht werden können und der Kaufpreis für die Immobilie erst dann gezahlt wird, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer lastenfreies Eigentum erwirbt.
Auch wenn die Tätigkeit des Notars sich gegenüber den Beteiligten häufig auf das Verlesen der Urkunde zu beschränken scheint, ist der Notar bei notariell zu beurkundenden Rechtsgeschäften tatsächlich also weit mehr als nur „der Vorleser“.

September 2016, Notarkammer Baden-Württemberg

Entscheidung über Leben und Tod – Vorsorgevollmacht muss Kompetenzen klar benennen

Aktuelle Entscheidung des BGH

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an eine Vorsorgevollmacht Stellung bezogen. In der Entscheidung ging es um eine Vollmacht zur Vertretung in Fragen der medizinischen Behandlung und Versorgung bei der Entscheidung über den Abbruch von lebensverlängernden Maßnahmen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass für eine wirksame Bevollmächtigung dem Vollmachtgeber in Gesundheitsfragen die möglichen weitreichenden Konsequenzen der Vollmacht und damit auch die besondere Gefahrenlage bei der Entscheidung über Leben und Tod eindeutig vor Augen geführt werden müssen.

Der Fall ist einer von Millionen in Deutschland: Einem Kind war privatschriftlich eine Vorsorgevollmacht erteilt worden, an Stelle der Mutter mit den behandelnden Ärzten „alle erforderlichen Entscheidungen abzusprechen“. Nachdem bei der Mutter der Vorsorgefall eingetreten und eine Kommunikation mit ihr nicht mehr möglich war, kam es zwischen den Angehörigen zum Streit darüber, ob die künstliche Ernährung der Mutter eingestellt werden sollte. Der Bundesgerichtshof musste prüfen, ob die erteilte Vollmacht den vom Gesetz aufgestellten inhaltlichen Anforderungen entsprach. Aus dem Gesetz (§ 1904 Abs. 5 BGB) folgt nämlich, dass dem Vollmachtgeber die Tragweite der Bevollmächtigung deutlich vor Augen geführt und die Entscheidungskompetenz des Bevollmächtigten klar umschrieben werden muss.  Da – so der Bundesgerichtshof – die Vollmacht erteilt werden kann, ohne dass zuvor eine rechtliche Beratung des Vollmachtgebers erfolgt, muss ihm durch den Vollmachtstext selbst verdeutlicht werden, dass er dem Bevollmächtigten die Entscheidung über sein Schicksal und über Leben und Tod anvertraut.

Die privatschriftliche Vollmacht machte jedoch nach Ansicht des Bundesgerichtshofs das Recht zur Letztentscheidung durch den Bevollmächtigten nicht hinreichend deutlich. Daher hatte das Gericht Zweifel, ob sie in der Situation tatsächlich ausreichte. „Allerdings hatte die Mutter zusätzlich auch eine notarielle Vorsorgevollmacht errichtet“, fasst Geschäftsführer Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg, die Entscheidung weiter zusammen. „Da diese den gesetzlichen Anforderungen genügte, konnte das Kind die Entscheidung über die lebensverlängernde Maßnahme doch für seine Mutter treffen.“

Schließlich stellte der Bundesgerichtshof noch klar, dass auch im Rahmen einer Patientenverfügung eine hinreichend konkrete Behandlungsentscheidung geäußert werden muss. „Man sollte daher in einer Patientenverfügung immer bestimmte ärztliche Maßnahmen nennen und Krankheitsbilder oder Behandlungssituationen klar umschreiben, statt nur allgemeine Anweisungen und Wünsche zu äußern“, übersetzt Dr. Walter die Entscheidung des Gerichts. Die Entscheidung macht deutlich, wie notwendig es ist, sich beraten zu lassen, statt solche Erklärungen allein und im stillen Kämmerlein zu erstellen.

Dr. Walter: „Beim Notar finden Sie eine solche Beratung!“

August 2016, Notarkammer Baden-Württemberg