Rechte Dritter an einem Grundstück

Der Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran. Nicht selten sind im Grundbuch sogenannte Grunddienstbarkeiten eingetragen, die den Eigentümern benachbarter Grundstücke zum Beispiel ein Wegerecht über das erworbene eigene Grundstück geben. Aber auch umgekehrt kann es notwendig werden, eine solche Grunddienst-barkeit für das eigene Grundstück auf dem Nachbargrundstück eintragen zu lassen.

Wie wichtig es ist, Rechte, die für die Benutzung des eigenen Grundstücks unerlässlich sind, im Grundbuch einzutragen, zeigt ein im Jahr 2013 vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedener Fall (Az. V ZR 24/13). Die Parteien sind Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke. Auf der Grundstücksgrenze steht die Garage des Klägers, die zu einem Teil auch auf dem Grundstück des Beklagten steht. Eine im Grundbuch des Beklagten eingetragene Grunddienstbarkeit regelt, dass dieser den Überbau der Garage dulden muss. Um die Garage auch als solche nutzen zu können, muss der Kläger jedoch zwangsläufig über das Grundstück des Beklagten fahren. Die entsprechende Mitbenutzung des Nachbargrundstücks war über Jahre kein Problem – bis es zu einem Eigentümerwechsel kam. Der neue Nachbar, der Beklagte, untersagte seinem Nachbarn, dem Kläger, nun das Fahren über sein Grundstück. „Der BGH gab dem neuen Nachbarn Recht und lehnte eine Duldungspflicht auch hinsichtlich des Befahrens seines Grundstücks ab“, erläutert Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg, das Urteil. Zum Abstellen seines Autos ist die Garage damit für den Kläger nicht mehr nutzbar.

Wie kann es zu so einer Situation überhaupt kommen? Die Pflicht des Beklagten zur Duldung des Überbaus der Garage des Klägers auf dem eigenen Grundstück beinhaltet nicht automatisch das Recht des Klägers, das Grundstück auch als Auffahrt zu nutzen. „Beim Erwerb des Grundstücks hätte der Kläger vielmehr auf die Eintragung einer weiteren Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrtrechts im Grundbuch des Grundstücks des Beklagten bestehen müssen“, sagt Dr. Walter. Häufig einigen sich Nachbarn nur pri-vatschriftlich über die gegenseitige Nutzung ihrer Grundstücke und versäumen, diese Vereinbarung auch im Grundbuch eintragen zu lassen. Kommt es dann zum Verkauf eines der Grundstücke oder zum Streit zwischen den Nachbarn, kann dies problematisch werden. „Nur eine zuvor im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit sichert das Recht zur Nutzung des Nachbargrundstücks auch gegenüber nachfolgenden Grundstückseigentümern ab“, erläutert Dr. Walter.

Die Grunddienstbarkeiten gehören zu den in der Praxis sehr relevanten, tatsächlich aber häufig vergessenen Rechten beim Kauf eines Grundstücks. Neben den genannten Duldungspflichten zählen Wegerechte und Leitungsrechte (zum Beispiel für Strom, Gas, Wasser oder Telefon) zu den wichtigsten Grunddienstbarkeiten. Nicht nur beim Kauf einer neuen Immobilie, sondern auch dann, wenn einem das Grundstück schon lange gehört und man auf die Nutzung des Nachbargrundstücks angewiesen ist, lohnt es sich daher, einen prüfenden Blick ins Grundbuch zu werfen. „Denn spätestens mit einem Eigentümerwechsel eines Nachbargrundstücks kann es sonst zu bösen Überraschungen kommen“, berichtet Dr. Walter. Für alle Details und rechtlichen Fragestellungen im Zusammenhang mit Grunddienstbarkeiten stehen Ihnen flächendeckend in ganz Deutschland die Notarinnen und Notare zu Verfügung.

Februar 2017, Notarkammer Baden-Württemberg

Das Berliner Testament – Vorsicht vor der Bindungsfalle

Wenn Ehepaare eigenhändig ein Testament errichten, ist das sogenannte Berliner Testament ein echter Klassiker: Die Ehegatten setzen sich gegenseitig als Alleinerben ein und ihre Kinder als Erben des Längstlebenden. Weitere Regelungen enthalten diese Testamente häufig nicht. Doch es ist Vorsicht geboten: Wenn nach dem Tod eines Ehegatten der überlebende Ehegatte ein neues Testament errichtet und andere Personen als Erben benennt, kann es im Erbfall zum Streit darüber kommen, ob er dazu berechtigt war. „Es könnte nämlich sein, dass der überlebende Ehegatte in die Bindungsfalle getappt ist“, warnt Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

Es ist nur ein Fall unter vielen: Nach dem Tod eines verwitweten Erblassers taucht neben einem älteren Berliner Testament, das der Erblasser mit seinem vorverstorbenen Ehegatten errichtet hatte, ein Einzeltestament jüngeren Datums auf. Dieses neue Testament sieht nun eine vom gemeinschaftlichen Testament abweichende Erbfolge vor und beruft beispielsweise auch den neuen Ehegatten oder die Kinder aus zweiter Ehe zu Erben. Dann stellt sich die Frage, ob die in dem Einzeltestament getroffenen Verfügungen wirksam sind.

„In derartigen Fällen haben die in dem jüngeren Testament benannten Erben in der Regel das Nachsehen und gehen leer aus“, weiß Dr. Walter. Zwar gilt im deutschen Erbrecht der Grundsatz der Testierfreiheit, d.h. der Erblasser kann grundsätzlich frei über die Verteilung seines Nachlasses entscheiden. Die Testierfreiheit findet aber dort ihre Grenzen, wo sich der Einzelne – etwa in einem gemeinschaftlichen Testament, möglicherweise sogar ohne dass ihm dies bewusst ist – bereits wirksam gebunden hat. Dann ist der Erblasser unter Umständen daran gehindert, zu einem späteren Zeitpunkt eine den geänderten Lebensverhältnissen entsprechende Regelung seines Nachlasses zu treffen.

Angesprochen ist damit die Bindungswirkung wechselbezüglicher Verfügungen. Das sind all jene Verfügungen in einem gemeinschaftlichen Testament, von denen anzunehmen ist, dass die Verfügung des einen Ehegatten nicht ohne die Verfügung des anderen Ehegatten getroffen sein würde (bspw. die gegenseitige Erbeneinsetzung der Ehegatten; regelmäßig auch die Einsetzung der gemeinsamen Kinder zu Schlusserben). Die gegenseitige Bindung muss nicht ausdrücklich im Testament angeordnet werden, sondern kann auch eintreten, wenn die Erblasser nur stillschweigend von einer solchen ausgegangen sind. Im ungünstigsten Fall wird durch das Nachlassgericht im Wege der Auslegung eine Bindungswirkung angenommen, obwohl die Beteiligten bei Errichtung des Testaments eine gegenseitige Bindung gar nicht beabsichtigt hatten.

„Wechselbezügliche Verfügungen können zu Lebzeiten der Ehegatten einseitig nur durch notariell beurkundete Erklärung widerrufen werden“, erläutert Dr. Walter. „Mit dem Tod eines Ehegatten ist der andere Ehegatte daran gehindert, wechselbezügliche Verfügungen zu widerrufen oder abweichend hiervon letztwillig neu zu verfügen. Man spricht deshalb auch von der Bindungsfalle des Berliner Testaments.“ Ist der überlebende Ehegatte in dem gemeinschaftlichen Testament nicht zu einer anderweitigen Verfügung ermächtigt worden, erlangt er seine Testierfreiheit nur dann zurück, wenn er das ihm Zugewendete ausschlägt.

„Bei der Errichtung eines gemeinschaftlichen Testaments sollte man sich deshalb unbedingt fachkundig beraten lassen“, empfiehlt Dr. Walter. Jeder Notar wird zunächst die individuellen Bedürfnisse und Wünsche klären, auf unbeabsichtigte Folgen hinweisen und gegebenenfalls über alternative Gestaltungsoptionen wie den Erbvertrag informieren. In einem Erbvertrag kann beispielsweise in weitem Umfang auch eine spätere einseitige Änderung der Verfügungen vorgesehen werden, sofern eine Bindungswirkung gerade nicht gewünscht wird. Darüber hinaus erlaubt der Erbvertrag die Verbindung mit anderen vertraglichen Regelungen (z.B. Ehevertrag, Unterhalt, Verpflegung des Erblassers). Er ist damit ein äußerst flexibles und individuelles Instrument, mit dem die Erbfolge optimal an die Wünsche der Erblasser angepasst werden kann.

Dezember 2016, Notarkammer Baden-Württemberg

Der sichere Weg zur Immobilie führt über den Notar

Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen steht das altbewährte „Betongold“ hoch im Kurs. Ein Immobilienkauf will jedoch genau überlegt sein. Der Kauf einer Immobilie – sei es zur eigenen Nutzung oder als Wertanlage – ist für die meisten Menschen nicht selten die größte und wichtigste finanzielle Investition in ihrem Leben. Aufgrund der großen Bedeutung des Immobilienkaufs ist im Bürgerlichen Gesetzbuch die notarielle Beurkundung vorgesehen. Ohne Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam! Aber warum hat der Gesetzgeber diese hohe Hürde eingebaut?

„Die Mitwirkung des Notars stellt eine qualifizierte rechtliche Beratung der Beteiligten sicher“, so Dr. Carsten Walter Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Der Notar hat die Interessen aller Vertragsbeteiligten im Blick und sorgt für eine rechtlich faire und ausgewogene Regelung. Dies hilft, späteren Streitigkeiten bereits im Vorfeld vorzubeugen. Nach der Beurkundung kümmert er sich auch um die sichere Abwicklung des Kaufvertrags.“ 

Die wesentlichen Inhalte des anstehenden Geschäfts werden meist schon vorab und ohne notarielle Beteiligung abgesprochen: Wie hoch ist der Kaufpreis? Wann ist das Objekt bezugsfertig? In welchem Zustand befindet es sich? Sind sich die Beteiligten darüber einig, können sie sich an einen Notar ihrer Wahl mit der Bitte um Vorbereitung des Kaufvertrags wenden. Der Notar prüft dann, ob und wie die gewünschten Vereinbarungen rechtlich umgesetzt werden können. Im Vordergrund steht dabei der sichere Leistungsaustausch: Der Verkäufer verliert sein Eigentum erst dann, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Andererseits gibt der Käufer sein Geld erst aus der Hand, wenn sichergestellt ist, dass er Eigentümer der Immobilie wird. „Die wirtschaftliche Bewertung eines Vertrags, insbesondere die Frage der Angemessenheit des Kaufpreises, gehört dagegen nicht zu den Aufgaben des Notars“, gibt Dr. Walter zu berücksichtigen.

Den Vertragsentwurf stellt der Notar den Beteiligten rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung. Bei einem Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer sind das mindestens zwei Wochen vor Beurkundung. „Die Parteien sollten sich unbedingt die Zeit nehmen, den Entwurf genau durchsehen und sich bei etwaigen Rückfragen an den Notar wenden“, rät Dr. Walter. Die Beratung spielt eine große Rolle. Denn im Rahmen der Beurkundung erläutert der Notar den Vertragsinhalt und weist auf die rechtliche Tragweite des Geschäfts hin. Hierbei achtet er darauf, dass Irrtümer und Zweifel vermieden und insbesondere unerfahrene Vertragsbeteiligte nicht benachteiligt werden. Sind alle Fragen beantwortet und letzte Änderungswünsche eingearbeitet, wird die Urkunde unterzeichnet.

Nach der Beurkundung liegt die Arbeit ganz beim Notar. Seine Aufgabe ist es, sich um den reibungslosen Vollzug des Kaufvertrags zu kümmern. Er holt z.B. erforderliche Genehmigungen ein, übernimmt den Schriftverkehr mit dem Grundbuchamt ebenso wie die notwendige Anzeige beim Finanzamt und sichert den Käufer ab. Auch die komplizierte Abwicklung mit abzulösenden und finanzierenden Banken und die Löschung voreingetragener Belastungen übernimmt der Notar. Nachdem die Fälligkeit eingetreten ist und der Notar dies überprüft hat, teilt er dem Käufer mit, dass dieser bezahlen kann. Sobald der Verkäufer dem Notar die Kaufpreiszahlung bestätigt hat, sorgt der Notar für die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Zu guter Letzt teilt er dem Käufer mit, dass dieser nun endgültig neuer Eigentümer der Immobilie geworden ist.

Notare erheben für ihre Tätigkeit Gebühren, die in einem gesetzlich festgelegten Gebührensystem festgelegt sind. Diese Gebühren richten sich ausschließlich nach dem sog. Geschäftswert. Derselbe Vertrag kostet also bei jedem Notar gleich viel. Darin enthalten sind nicht nur die Beurkundung des Vertrags, sondern alle Besprechungen, Entwürfe und die gesamte Vertragsabwicklung durch den Notar. „Die Möglichkeit zur unabhängigen Beratung durch den Notar sollte unbedingt genutzt werden“, empfiehlt Dr. Walter.

November 2016, Notarkammer Baden-Württemberg

Fünf Gründe für eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht

Jedermann kann durch Unfall, Krankheit oder Alter in die Situation kommen, wichtige Angelegenheiten nicht mehr eigenverantwortlich regeln zu können. Das Gesetz sieht in einem solchen Fall ein gerichtliches Betreuungsverfahren vor, da es keine automatische rechtliche Vertretungsbefugnis für Angehörige gibt. Ein solches Verfahren kann langwierig und teuer werden. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die Person des Betreuers Ihren Wünschen entspricht. Mit der Errichtung einer Vorsorgevollmacht schaffen Sie Abhilfe. Die folgenden Gründe sprechen dafür, die Vorsorgevollmacht notariell beurkunden zu lassen.

1. Individuelle Beratung und Gestaltung

Bei der Beurkundung einer Vorsorgevollmacht erfragt der Notar Ihren Willen, klärt den Sachverhalt und belehrt über die rechtliche Tragweite Ihrer Erklärungen. Dies schützt Sie vor Irrtümern. Klare und eindeutige Formulierungen in der Urkunde geben Ihre individuellen Bedürfnisse und Wünsche wieder und sorgen für Rechtssicherheit. Bei der Verwendung eines Formulars wäre dies nicht gewährleistet. „Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen BGH-Rechtsprechung zur inhaltlichen Ausgestaltung von Vorsorgevollmachten ist die kompetente Beratung bei der Abfassung der Vollmacht von größter Bedeutung“, erläutert Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

2. Geschäftsfähigkeit und Identität werden geprüft

Der Notar ist verpflichtet, bei der Beurkundung die Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers zu prüfen. „Gerade bei hochbetagten oder erkrankten Vollmachtgebern hilft dies, spätere Streitigkeiten über die Wirksamkeit der Vollmacht zu vermeiden“, so Dr. Walter. Auch die Identität des Vollmachtgebers wird geprüft. Im Rechtsverkehr mit Banken, Behörden oder sonstigen Stellen genießen beurkundete Vorsorgevollmachten daher besondere Akzeptanz und haben hohe Beweiskraft.

3. Umfassende Einsatzmöglichkeiten

Nur die beurkundete Vorsorgevollmacht deckt alle Arten von Rechtsgeschäften bestmöglich ab. Zwar gelten oft keine besonderen Formvorschriften. Doch im Detail sieht manches anders aus. „Beispielsweise ist der Abschluss eines Darlehensvertrages durch einen Bevollmächtigten nur mittels einer beurkundeten Vorsorgevollmacht möglich“, weiß Dr. Walter. Sie eignet sich – anders als eine privatschriftliche Vollmacht – außerdem für Grund-stücksgeschäfte aller Art.

4. Für Ersatz ist gesorgt

Bei einer beurkundeten Vollmacht kann der Notar angewiesen werden, den Bevollmächtigten im Falle des Verlustes weitere Ausfertigungen zu erteilen. Diese haben rechtlich den gleichen Wert wie das Original. Bei privatschriftlichen Vollmachten hingegen bedeutet der Verlust des Originals praktisch den Verlust der Vertretungsmöglichkeit. Ist der Vollmachtgeber zwischenzeitlich geschäftsunfähig, ist die Bestellung eines Betreuers unumgänglich. „Durch eine notarielle Vorsorgevollmacht können Sie dieser Gefahr vorbeugen“, erklärt Dr. Walter.

5. Moderate Kosten

Die Kosten einer beurkundeten Vorsorgevollmacht sind moderat. Sie richten sich vorrangig nach dem Vermögen des Vollmachtgebers. Bei einem Vermögen von 100.000 Euro fallen für eine umfängliche Vollmacht beispielsweise maximal 165 Euro nebst Umsatzsteuer und Auslagen an. Die individuelle rechtliche Beratung durch den Notar sowie die Entwurfserstellung sind in den Gebühren enthalten. Zum Vergleich: Allein die jährlichen Gerichtsgebühren für eine Dauerbetreuung im Vermögensbereich belaufen sich auf mindestens 200 Euro.

Fazit
Eine notarielle Vorsorgevollmacht ist der optimale Weg, um den Vorsorgefall selbstbestimmt zu regeln. Der Notar kann außerdem für eine Registrierung der Vorsorgevollmacht beim Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer sorgen, sodass eine schnelle Auffindbarkeit der bevollmächtigten Person im Ernstfall gewährleistet ist.

Oktober 2016, Notarkammer Baden-Württemberg