Verkauf gegen Leibrente: Vorsicht!

In den eigenen vier Wänden wohnen bleiben – und dabei am besten noch monatliche Einkünfte aus der Immobilie erzielen – das ist der Wunsch vieler älterer Menschen. Um sich diesen erfüllen zu können, locken Angebote, die das Versilbern des Familienheims gegen eine Leibrente bewerben. Das Konzept klingt auf den ersten Blick verlockend, vor allem für Alleinstehende oder Paare, die nicht an Angehörige zu denken haben: Das Haus verkaufen und mit einer monatlichen Rente unentgeltlich bis ans Lebensende in dem Haus wohnen. Das kann eine Lösung sein. Doch es ist Vorsicht geboten. Der Schritt will gut überlegt und gut umgesetzt sein.

Die Rechnung geht oft nicht auf

Schaut man genauer hin, lauern Fallstricke. „Geschätzter Kaufpreis geteilt durch statistische Lebenserwartung – so einfach ist die Rechnung nicht“, erläutert Dr. Felix Ungerer, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg: „Die Leibrente, welche die Verkäufer erhalten, fällt oft nicht so hoch aus wie erhofft.“ Das gilt erst recht, wenn Reparaturen oder altersbedingte Umbauten anstehen. Auch auf dem Objekt lastende Schulden reduzieren den Betrag, der monatlich bei den Verkäufern ankommt.

„Das wesentliche Problem eines Verkaufs gegen Leibrente liegt in dem Verlust an Flexibilität, während die Last mit dem Objekt bleibt“, weiß Dr. Ungerer. Die Verkäufer sind keine Eigentümer mehr. Sie können daher nicht mehr frei entscheiden, was mit dem Haus geschieht. Auch an den Wertsteigerungen der Immobilie nehmen die Verkäufer nicht mehr teil – diese verwirklichen sich beim Käufer. Wenn die Verkäufer ins Pflegeheim ziehen, ist das Wohnungsrecht für sie oft nutzlos, für einen allein das Haus möglicherweise zu groß. Ein Verkauf des Hauses, um ohne Geldsorgen in die neue Wohnsituation zu starten, ist dann nicht mehr möglich – das Haus ist bereits verkauft.

Und was passiert, wenn der Käufer insolvent wird und die Leibrente nicht zahlt? Die Leibrente kann zwar durch eine Eintragung im Grundbuch gesichert werden. Auch dann kommen die Verkäufer aber erst an ihr Geld, wenn das Haus versteigert wird und der neue Käufer sie auszahlt. Keine verlockende Vorstellung, erst recht nicht im fortgeschrittenen Alter.

Wenn ein Haus gegen Leibrente verkauft werden soll, muss der Vertrag genau durchdacht sein. „Neben den rechtlichen Fragen sollte ein Verkauf gegen Leibrente auch wirtschaftlich gut durchgerechnet und sollten seine steuerlichen Folgen geprüft sein“, betont Dr. Ungerer: „Der Käufer muss auf Dauer wirtschaftlich verlässlich sein!“

Alternativen prüfen

Ist nicht doch ein normaler Verkauf und der Umzug in eine kleinere Wohnung passender? Hier erhalten die Verkäufer ohne komplizierte Berechnung und Statistik den Kaufpreis „auf die Hand“ und können über seine Verwendung frei entscheiden. In jedem Fall gilt: Setzen Sie sich rechtzeitig mit den möglichen Modellen und Anbietern auseinander. Für die wirtschaftlichen und steuerlichen Fragen empfiehlt sich der Gang zum Steuer- oder Anlageberater. Zur rechtlichen Gestaltung berät Sie der Notar. Er sorgt dafür, dass Ihre Entscheidung möglichst rechtssicher umgesetzt wird.

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September 2020, Notarkammer Baden-Württemberg

Wie gestaltet der Notar bei der Kaufpreisfinanzierung?

Wer eine Immobilie erwirbt, benötigt meist ein Bankdarlehen. Die Bank ist zur Auszahlung des Darlehens aber nur bereit, wenn sie hierfür eine Sicherheit erhält. Steht als Sicherheit nur das Kaufgrundstück zur Verfügung, beißt sich die Katze in den Schwanz: Der Käufer möchte das Grundstück zwar bezahlen, kann das Grundstück aber nicht zugunsten der Bank belasten, da im Grundbuch noch der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Umgekehrt will der Verkäufer das Eigentum erst übertragen, wenn er den vollen Kaufpreis erhalten hat.

Durchbrechung des Teufelskreises: Die Belastungsvollmacht

„Um dem Käufer die Beleihung des Grundstücks als Sicherheit für das Kaufpreisdarlehen zu ermöglichen, sieht der Notar im Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht vor“, erklärt Dr. Felix Ungerer, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. Der Verkäufer ermächtigt hierbei den Käufer, das Grundstück bereits vor der Eigentumsumschreibung zu beleihen, mit der Einschränkung, dass die Beleihung allein zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung erfolgen darf. Im Verhältnis zu der Bank wird der Verkäufer durch eine sogenannte „eingeschränkte Sicherungsabrede“ abgesichert: Die Bank darf das Grundstück nur insoweit als Sicherheit verwerten, als der Käufer das Darlehen tatsächlich für die Kaufpreiszahlung verwendet hat. Im Regelfall bezahlt die Bank die Darlehenssumme direkt an den Verkäufer oder dessen Gläubiger.

Die Grundschuldbestellung beim Notar

Das häufigste Sicherungsmittel für einen Immobilienkredit ist die Grundschuld. Oft findet der Termin zur Grundschuldbestellung direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags statt. „Das Interesse an den einzelnen Regelungen in der Grundschuldbestellung ist bei Vielen eher gering, weil sie ihren Kredit planmäßig zurückzahlen können“, sagt Dr. Ungerer. „Für die Käufer scheint der Darlehensvertrag meist wichtiger, weil sich hieraus die einzelnen Zahlungsbestimmungen wie Tilgung und laufende Zinsen ergeben.“ Doch tritt die Grundschuld dann umso mehr in den Vordergrund, wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Durch eine Grundschuld erhält die Bank das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Wegen der dann gravierenden Folgen muss die Grundschuldbestellung – anders als der Abschluss des Darlehensvertrags – beim Notar vorgenommen werden. Denn der Notar weist als unabhängiger Berater auf alle mit der Grundschuld verbundenen Risiken hin und führt den Beteiligten die Bedeutung der von ihnen unterschriebenen Erklärungen deutlich vor Augen.

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Juli 2020, Notarkammer Baden-Württemberg

Käufer trägt Maklerkosten nur noch bis zur Hälfte

Ein neues Gesetz regelt bundesweit die Verteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

Gesetzgeber will Käufer vor Ausnutzung einer Zwangslage schützen

Nach Ansicht des Gesetzgebers befanden sich Käufer bisher häufig in einer Zwangslage, erklärt Dr. Felix Ungerer, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg: „Entweder akzeptierten sie, allein oder überwiegend die Kosten für den vom Verkäufer beauftragten Makler zu tragen oder sie schieden aus dem Kreis der potentiellen Käufer aus. Diese Situation hat der Gesetzgeber nun beendet.“

Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt er mindestens die Hälfte der Maklerkosten

Was teilweise, aber nicht überall ortsübliche Praxis war, ist nun bundeseinheitlich Gesetz – die Teilung der Maklerprovision. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser – so der vollständige Titel – schreibt die Teilung konkret vor:

• Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.
• Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.

Das Gesetz passierte am 05.06.2020 den Bundesrat und wird sechs Monate nach Verkündung in Kraft treten, also im Dezember 2020.

Kostenteilung gilt nicht in allen Fällen

Der Gesetzgeber will mit der Kostenteilung den Erwerb von Wohneigentum erleichtern. „Diesem Zweck entsprechend gelten die Regelungen zur Maklerkostenteilung nur beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern und wenn der Käufer eine natürliche Person ist“, ergänzt Dr. Ungerer.

Aus Sicht des Gesetzgebers erschweren die teils hohen Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen (sogenannte Erwerbsnebenkosten), den Erwerb von Wohneigentum. Zu diesen Kosten zählen:

• Maklercourtage: in den meisten Bundesländern bis zu 7,14 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 %, je nach Bundesland
• Gerichts- und Notargebühren: abhängig vom Kaufpreis und den angefallenen Tätigkeiten, im Durchschnitt Notarkosten von unter 1,0 % des Kaufpreises und Gerichtskosten von 0,5 % des Kaufpreises
• ggfs. Vermessungskosten, Finanzierungskosten u. Ä.

Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notarkosten sowie etwaige Vermessungskosten sind nicht verhandelbar, sondern gesetzlich festgelegt.

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Juni 2020, Notarkammer Baden-Württemberg

Stiefkindadoption jetzt auch ohne Trauschein möglich

Am 31. März trat das Gesetz zur Umsetzung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 26. März 2019 zum Ausschluss der Stiefkindadoption in nichtehelichen Familien in Kraft. Damit besteht nun auch in Patchworkfamilien ohne Trauschein die Möglichkeit, die Kinder des Partners zu adoptieren.

Alte Rechtslage: „Stiefkindadoption“ nur bei Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern möglich

Es gibt viele Patchworkfamilien, in denen die Partner Kinder aus früheren Beziehungen mit in die Familie bringen. „Sollte aus dieser Wahlfamilie durch Adoption der Kinder des Partners eine Familie im rechtlichen Sinn mit allen – insbesondere erb- und unterhaltsrechtlichen – Rechten und Pflichten entstehen, so gab es bislang enge Grenzen“, informiert Dr. Felix Ungerer, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg, und ergänzt: „Die sog. Stiefkindadoption war nämlich Ehegatten sowie eingetragenen Lebenspartnern bei gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaften vorbehalten“. Nichteheliche Lebensgefährten konnten das Kind ihres Partners nicht adoptieren, ohne dass dieser die rechtliche Verwandtschaft zum Kind verloren hätte. „Dies entsprach typischerweise nicht dem Interesse der Beteiligten“, so Dr. Ungerer.

Bundesverfassungsgericht: Schlechterstellung von nichtehelichen Familien verstößt gegen Grundrechte

Das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvR 673/17) entschied, dass Familien ohne Trauschein bei der Adoption von Stiefkindern rechtlich nicht benachteiligt werden dürfen. Es sei eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung von nichtehelichen Familien, wenn ein Kind vom Stiefelternteil nicht adoptiert werden kann, ohne dass die verwandtschaftliche Beziehung zum rechtlichen Elternteil erlischt. Das Bundesverfassungsgericht forderte den Gesetzgeber daher dazu auf, eine grundrechtskonforme Regelung treffen.

Neue Rechtslage: Adoption für nichteheliche Familien bei verfestigter familiärer Gemeinschaft

„Der Gesetzgeber ist nunmehr seiner Pflicht nachgekommen, eine Regelung zu treffen, welche die Adoption durch den Stiefelternteil auch in nichtehelichen Familien erlaubt“, stellt Dr. Ungerer fest. Voraussetzung hierfür sei eine stabile Partnerschaft der nichtehelichen Lebensgefährten. „Diese müssen in einer verfestigten Lebensgemeinschaft in einem gemeinsamen Haushalt leben. Davon kann regelmäßig ausgegangen werden, wenn sie seit mindestens vier Jahren oder als Eltern eines gemeinsamen Kindes eheähnlich zusammenleben“, erläutert Dr. Ungerer. Ist einer der Partner noch mit einer dritten Person verheiratet, so sei die Adoption nur in Ausnahmefällen möglich. „Das Familiengericht prüft jeden Einzelfall sorgfältig, auch hinsichtlich der sonstigen Adoptionsvoraussetzungen“, so Dr. Ungerer. Adoptionswillige Familien minderjähriger Kinder sollten sich im Vorfeld auch an die Adoptionsvermittlungsstelle des zuständigen Jugendamts wenden, um die Erfolgsaussichten einer „Stiefkindadoption“ abzuklären. Das Jugendamt gibt in jedem Fall eine fachliche Äußerung dazu ab, ob das Kind und die Familie des Annehmenden für die Annahme geeignet sind.

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Mai 2020, Notarkammer Baden-Württemberg